內政部提虛坪改革 檢討容積計算 業者：建案多元不宜限管委會空間
【外勞社記者劉達寬2025年11月18日報導】內政部提出「虛坪改革」方案，鑑於對市場和民眾權益影響甚鉅，民眾黨立院黨團18日召開公聽會蒐集各界意見。學者表示停車空間改為專有，在使用和維護上恐有爭議，需要配套措施；業者則指出建案類型眾多，針對管委會空間不應設限。國土署表示會再聆聽各界意見，建築技術規則修正部分，預計年底前預告。
停車空間改專有 管委會限1%
為了避免免計容積額度的剩餘空間被包裝成娛樂交誼等非必要設施，導致市場多充斥高公設比住宅，增加民眾購屋負擔，內政部日前表示將推動虛坪改革，修改《公寓大廈管理條例》及《建築技術規則》。
改革重點包括檢討容積計算，因應高齡化社會將一般電梯增列為免計容積項目，並縮減限制管委會免計容積比例；針對停車空間，從目前附屬於防空避難空間，屬共有的公共設施，將停車位及車道改為專有部分，可核發權狀、明確歸屬。
宏國德霖科大教授林旺根認為，免計容積項目應有公共性及必要性，目前就管委會使用空間有浮濫情形(用於設置娛樂交誼空間等)，期待能予以限縮。他建議可參考日本機制，強調對外開放部分才不計入，也針對複合式建築有所區分。
學者指使用易有糾紛 需配套
輔大法學院教授陳重見則指出，針對管委會使用空間，需要考量社區規模、戶數、基地面積和社區型態等，不能只是單純比例限制，需要類型化管理。針對一般電梯納入免計，需要思考人屋雙老情形的配套措施，如調整重建和更新的門檻。
針對停車空間改為專有，他則指出需要配套，包括使用上未購車位者通行、車位外賣等問題。臺北大學教授黃健彰也提出類似意見，並建議是將個別停車格改為專有，但車道為共用，否則多戶專有就實際表決、討論會有困難。
不動產建築開發商業同業公會全聯會秘書長于俊明則從業界經驗提出建議，他表示目前市場上小宅化愈來愈普遍，包括民間或公辦都更，也因此遊憩、交誼等公共空間需求提高。同樣的基地，戶數、使用型態、設計不同，建議管委會空間不應訂上限，或最多限制4-5%。
而停車位也有多元類型(汽、機車、無障礙等)，也包含共用性質的車位以及車道分攤問題，因此建議將車格面積的1.8倍為停車位負擔的合理面積。
車位多元 建商建議調整合理面積
OURs都市改革組織秘書長彭揚凱則要求內政部要說明清楚，將梯廳空間納入免計、管委會空間縮減，整體能降低多少公設比，也應該跟地方釐清實務上適用範圍和計算方式，並提供不同類型案例模擬數據供公眾討論。
有地方政府代表則提醒中央，未來法令變更對都市更新案的權值將產生很大影響，除了一般建案需要考慮正在進行、審議中的都更案，明確法令適用。
內政部國土署建管組長陳威成說明，針對各種基地、建案的不同需求，會再持續聽各界意見。目前也針對幾個案例試算，一般電梯納入免計容積空間，初步估算會降低1-2%公設比，若包含停車空間改為專有可能到5%。建築技術規則修正部分，預計年底前預告。
