【外勞社記者劉達寬2026年10月28日報導】
都更條例與危老重建條例擬大修，將強化對自主都更的支持、並透提高容獎促進捐贈社宅作為婚育宅。專家學者建議，應提高委託全案管理機構的同意門檻，並明確權責、退場機制；為確保捐贈社宅誘因，應由公辦都更帶頭落實，並調整排序，作為其他容獎項目申請前的必要條件。
立法院內政委員會28日召開《都市危險及老舊建築物加速重建條例》及《都市更新條例》修法公聽會。
專家建議提高全案管理機構委託門檻
此次行政院草案修法重點包括就都更建立全案管理機制、調整容積獎勵、提供融資信用保證及強化實施者監管；危老重建部分，除了檢討施行期限、容積獎勵及租稅優惠等規定，並鼓勵捐贈社會住宅或社會福利設施。兩項草案都包含捐贈社宅優先作為婚育宅，並提高容獎作為誘因。
針對此次將全案管理機制入法，可由專業機構協助所有權人辦理自主都更，學者專家多表示認同，不過對於目前過半數同意即可委託的門檻提出質疑。新北都市更新學會榮譽理事長辜永奇直接建議，將同意門檻應提高至9成；中華民國不動產開發全聯會副秘書長張興邦則指出，僅由半數所有權人同意即可委託，代表性不足，社區整合過程恐生爭議，建議回歸現有都市更新會議決程序或都更條例37條規定。
辜永奇也建議，後續訂定的子法中，機構的財務與專業資格門檻應拉高，主管機關應定期查核，不符原定門檻可撤銷資格；採分階段付款機制，若遇不適任機構可申請更換，都市更新會仍能繼續運作。張興邦則提出不同看法，認為門檻若太高恐壓縮中小型公司空間，阻絕市場競爭效能，子法訂定仍須考量市場需求與量能。
明確專業門檻、權責與退場機制
新北市都市更新學會理事長簡文彥則提醒，現行實務上協助機構前期為吸引民眾加入，常以較樂觀標準估算地主分配比率，實際進入程序、融資，由於跟原先估算差距過大，導致都市更新會無法繼續推動，未來應明確全案管理機構相關責任。
都市更新研究發展基金會執行長麥怡安則建議，除了股份有限公司和專責法人，專業的財團法人、社團法人和事務所應該可作為不出資的全案管理機構。
針對捐贈社宅，多位專家則質疑其吸引力。辜永奇分析，都更實施者選擇容獎項目時，通常考慮相對於容積取得的對價成本、都更後產品的市場接受度，因擔心影響房價、管理難度，捐贈公益設施通常是最後選項，建議設定更有誘因的計算係數。
多種方案可取得容積 捐社宅非優先
OURs都市改革組織秘書長彭揚凱則指出，截至今年5月，全國已核定逾1千3百件都更案，供給社宅僅10案(7件公辦都更)；由於現有制度尚有容積移轉、增額容積等方式可取得容積，因此社宅容獎投入比例低。他建議公辦都更應率先落實，民間則需以社宅容獎為優先，才能再申請容積移轉或增額。
麥怡安則指出，社福設施、幼托、長照設施和育成中心都是臺灣非常需要的公益設施，也可納入而不只限於婚育宅。張興邦也建議，高齡化設施目前也有一定需求，相關規定可以保持一定的選擇彈性。
針對提高容積衍生深開挖風險，多位專家都建議折減停車位。辜永奇建議，可將捐贈社宅搭配法定車位減半或甚至免車位，避免深開挖，降低鄰損風險。
對於各界建議，內政部次長董建宏說明，子法訂定時，將全面討論全案管理機構的管理機制、授權範圍、退場機制。
針對深開挖風險 檢討是否折減停車位
容獎除了增加民間誘因，還是要回歸都市環境容受率、基地飽和度、公益性和必要性和整體都市發展來討論。未來公辦都更會更強烈要求社宅容獎申請作為第一要件，也將和地方討論、檢討各種容獎規範。
董建宏強調，針對都更為老的深挖問題，仍要從整體都市環境容受力來考量。若是採獎勵TOD制度，已經具備一定程度的交通便利性，將和地方政府討論，全面檢討是否一定要開挖較深作為停車空間。
